Trong thời gian vừa qua đã có nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới lĩnh vực nhà ở nói chung và chính sách ưu đãi khi đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc tại các khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX) nói riêng đã được ban hành (Luật Nhà ở, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006, Chỉ thị số 34/2006/CT-TTg ngày 26/9/2006 và Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006). Ngoài ra một số chính sách ưu đãi áp dụng đối với các dự án nhà ở dành cho người lao động tại các KCN, KCX cũng đã được quy định trong Luật Đầu tư, Luật Đất đai năm 2003, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Tuy nhiên việc quy định tại nhiều văn bản quy phạm khác nhau, làm cho các địa phương còn lúng túng trong việc triển khai các chính sách ưu đãi khi xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.
Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ (văn bản số 3039/VPCP-KTTH ngày 05/6/2007), Bộ Xây dựng đã tập hợp các quy định của pháp luật hiện hành về các chính sách ưu đãi (quy hoạch, đất đai, thuế, tài chính, tín dụng…) áp dụng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong KCN, KCX cụ thể như sau:
1. Về quy hoạch xây dựng:
- Tại Khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 36/CP ngày 24/4/1997 về Quy chế khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao quy định:
“ Việc đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng trong và ngoài khu công nghiệp, có tính đến các đấu nối kỹ thuật ngoài khu công nghiệp, khu dân cư phục vụ công nhân, lao động làm việc tại các khu công nghiệp...”
- Tại Điều 31 của Luật Nhà ở quy định về quy hoạch phát triển nhà ở:
“1. Quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn và các dự án xây dựng khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, trung cấp nghề, trường học ở miền núi phải xác định nhu cầu về nhà ở, đất để xây dựng nhà ở và hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu ở.
2. Khi phê duyệt các quy hoạch quy định tại khoản 1 Điều này cơ quan có thẩm quyền phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở.
3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai quy hoạch phát triển nhà ở, các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cụ thể đối với từng dự án phát triển nhà ở.”
2. Về chính sách đầu tư:
- Theo khoản 1 Điều 22 Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính phủ quy định "Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư bao gồm lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư và lĩnh vực ưu đãi đầu tư quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này". Cụ thể là tại mục VII.26
Phụ lục I quy định: "Đầu tư xây dựng chung cư cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; đầu tư xây dựng ký túc xá sinh viên và xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội" thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư.
- Tại Điều 52 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP về nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội (trong đó có nhà ở dành cho công nhân KCN, KCX):
“ 1. Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn vốn sau đây :
a) Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
b) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn;
c) Ngân sách nhà nước đầu tư;
d) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước;
đ) Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.”
- Tại Khoản 2 Điều 45 của Luật Nhà ở về ưu đãi các chủ đầu tư:
“ Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.”
3. Về chính sách đất đai:
- Tại Khoản 1 Điều 60 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
" Người sử dụng đất mà Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trường hợp sau đây:
“ ... Sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.”
- Tại Khoản 3 Điều 12 của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về miễn tiền sử dụng đất, trong đó nêu rõ: “đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp” được miễn tiền sử dụng đất.
- Tại Khoản 2 Điều 14 của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 quy định miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước đối với " Dự án sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt bao gồm cả giá bán hoặc giá cho thuê nhà, trong cơ cấu giá bán hoặc giá cho thuê nhà không có chi phí về tiền thuê đất... "
- Tại Điều 20 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ về quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội đã quy định:
“ 1. Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm xác định và bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao trên địa bàn.
2. Căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được xem xét, quyết định việc chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên có trách nhiệm dành một phần diện tích đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để chính quyền địa phương phát triển nhà ở xã hội nhưng trong mọi trường hợp không vượt quá 20% diện tích đất ở dự án...”
- Tại Điều 49 của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định về đất để phát triển nhà ở xã hội như sau:
“ 1. Căn cứ vào quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các dự án phát triển nhà ở xã hội đã được phê duyệt, Uỷ ban nhân dân các cấp có thẩm quyền thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội.
2. Nhà nước miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội.”
4. Về chính sách thuế:
- Tại điểm b khoản 3 Điều 34 của Nghị định số 24/2007/NĐ-CP ngày14/02/2007 hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định: "Mức thuế suất 10% áp dụng trong thời gian 15 năm, kể từ khi bắt đầu đi vào hoạt động kinh doanh đối với cơ sở sản xuất kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư.
Trường hợp cơ sở kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư và có ảnh hưởng lớn về kinh tế, xã hội cần được khuyến khích cao hơn, Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ quyết định áp dụng thuế suất 10% áp dụng trong suốt thời gian thực hiện dự án"
Như vậy các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, bao gồm cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất cũng được áp dụng mức thuế suất ưu đãi nêu trên.
- Tại khoản 5 Điều 35 của Nghị định số 24/2007/NĐ - CP quy định: "...Được miễn thuế 04 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp cho 09 năm tiếp theo đối với cơ sở kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc Danh mục ngành nghề, lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư....". Như vậy các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, bao gồm cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân KCN, KCX cũng được áp dụng mức thuế suất ưu đãi này.
5. Các chính sách tiếp tục nghiên cứu hướng dẫn:
Một số quy định cụ thể khác, như: hướng dẫn ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp (đối với chủ dự án, doanh nghiệp xây dựng, doanh nghiệp quản lý sử dụng); cho phép chủ dự án được tính các chi phí về nhà ở dành cho người lao động vào chi phí sản xuất kinh doanh dưới hình thức khấu hao tài sản cố định hoặc cho phép hạch toán chi phí tiền thuê nhà vào chi phí sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp; cho phép hoạt động cho thuê nhà ở dành cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất thuê để ở được áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng là 0% (doanh nghiệp được khấu trừ thuế GTGT đầu vào của hàng hoá, dịch vụ mua vào phục vụ cho nhà ở dành cho người lao động khi tính thuế GTGT phải nộp)... sẽ do Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung trong thời gian tới.
Liên quan đến nội dung này Bộ Xây dựng đề nghị:
1. Các địa phương cần sớm triển khai xây dựng Chương trình phát triển nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trong đó cần xác định kế hoạch đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất hàng năm và đến năm 2010, các kiến nghị (nếu có) gửi về Bộ Xây dựng trước ngày 30/8/2007, để tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ.
2. Trong Chương trình phát triển nhà ở xã hội, cũng như kế hoạch hàng năm của địa phương, cần xác định cụ thể nguồn vốn đầu tư (vốn ngân sách, vốn huy động từ các thành phần kinh tế khác...) cũng như quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội, danh mục các dự án sẽ triển khai hàng năm và từng thời kỳ.
3. Công bố rộng rãi các chính sách ưu đãi hiện hành nêu trên để kêu gọi các nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất; xây dựng và ban hành theo thẩm quyền các chính sách ưu đãi phù hợp với đặc thù của địa phương nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế, các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động thuê tại các khu công nghiệp, khu chế xuất trên phạm vi địa bàn.
Trên đây là các quy định của pháp luật hiện hành và một số yêu cầu khi thực hiện các chính sách ưu đãi khi đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Trong quá trình triển khai thực hiện, nếu có vướng mắc đề nghị các địa phương phản ánh kịp thời về Bộ Xây dựng để cùng phối hợp nghiên cứu, giải quyết hoặc trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định./.
